게스트하우스라는 허가는 없습니다.
숙박업으로 허가를 어떻게 내느냐라고 물어보시는데.
용도 변경이 가능해야 숙박업으로 허가가 납니다.
다시말해 어떻게 용도변경을 해야 숙박업을 할수 있는지가 맞는 표현인듯합니다.
숙박업으로 허가 받고 게스트하우스를 운영하거나
관광편의 시설업의 종류인
한옥체험업 또는 외국인도시민박업 지정 ,또는 농어촌 민박업 지정 받고
제주도이시니 농어촌 민박업으로 지정받으시고
게스트하우스를 운영하는게 맞습니다.
자 그럼 용도변경
숙박업은 아래와 같습니다.
시설군:5영업 시설군
용도:숙박시설
내용(건축물의 종류):가.일반숙박시설
신고가능지역은 건축법시행령 제3조의 4, 별표 1, 용도별 건축물의 종류에따라 건축물대장에 숙박시설(일반 숙박시설 : 호텔,여관 및 여인숙, 관광숙박시설 : 관광호텔,수상관광호텔,한국전통호텔,가족호텔,휴양콘도미니엄) 로 등재되어 있어야 하며,
- 구비서류는 영업신고서, 영업시설물 설비개요서, 교육수료증(부득이한 사유로 미리 교육을 받을 수 없는 경 우에는 그 사유서), 가스,전기,소방안전점검확인서이오니 참고하시기 바랍니다.
한국 토지 정보 시스템입니다.
꼭 구청에 가지 않아도 건축물 대장을 열람해 볼수 있습니다.
http://klis.seoul.go.kr/sis/main.do
용도변경이란?
"건축물의 용도"란 건축물의 종류를 유사한 구조ㆍ이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말하며(「건축법」 제2조제1항제3호), "용도변경"이란 이러한 건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말합니다(대법원 2005. 2. 18. 선고 2004도7807 판결 참조).
모든 건축물은 건축허가를 받을 때 일정한 용도가 정해지며, 처음에 지정된 용도 외의 용도로는 사용이 불가능합니다.
따라서 다른 용도로 사용을 하려면 용도변경 절차를 거쳐야 하며, 용도를 변경할 경우에는 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다(「건축법」 제19조제2항).
<건축물의 시설군 및 용도 분류>
시설군 | 건축물의 용도 |
1. 자동차 관련 시설군 | 자동차 관련 시설 | 하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경 시: 허가대상 
상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경 시: 신고대상
|
2. 산업 등의 시설군 | 운수시설 창고시설 공장 위험물저장 및 처리시설 분뇨 및 쓰레기 처리시설 묘지관련시설 |
3. 전기통신시설군 | 방송통신시설 발전시설 |
4. 문화 및 집회시설군 | 문화 및 집회시설 종교시설 위락시설 관광휴게시설 |
5. 영업시설군 | 판매시설 운동시설 숙박시설 |
6. 교육 및 복지시설군 | 의료시설 교육연구시설 노유자시설 수련시설 |
7. 근린생활시설군 | 제1종 근린생활시설 제2종 근린생활시설 |
8. 주거업무시설군 | 단독주택 공동주택 업무시설 교정 및 군사시설 |
9. 그 밖의 시설군 | 동물 및 식물관련시설 장례식장 |
또 한가지 주의할 점은 용도변경을 할 경우에는 변경하려고 하는 건축물의 용도에 따른 「건축법」상의 건축기준에 맞아야 한다는 것입니다. 「건축법」에서는 건축물의 각 용도에 따른 일정한 건축기준을 규정하고 있습니다.
따라서 변경하고자 하는 건축물의 용도에 필요한 건축기준에 맞게끔 정화조 용량이나 주차장 또는 피난시설 등 일정한 시설을 증축하거나 설치해야 합니다.
<용도변경 절차>
※ 용도변경하는 부분의 면적이 100제곱미터 미만인 경우에는 6.부터 8.까지의 사용승인 절차는 제외됨(「건축법」 제19조제5항).
| 순서 | 내 용 | 행 위 자 | 참고사항 | 소요기간 |
| 1 | 용도변경 가능여부 검토 | 건축사사무소 | -검토요청 : 전화
-검토시 필요서류 : 건축물대장
(이메일전송 또는 주소 알려주기) | |
| 2 | 용도변경 의뢰 | 건축주 또는 임차인 | -방법 : 전화
-의뢰인 준비서류 : 건축주 인감증명서 및 위임장
-계약금 : 용역비의 50% | 2~5일 |
| 3 | 현장조사 및 실측 | 건축사사무소 | 현장조사시 의뢰인과 현장미팅 |
| 4 | 용도변경 도서 작성 | 건축사사무소 | |
| 5 | 용도변경 허가신청서 / 신고신청서 접수 | 건축사사무소 | | 7~20일 |
| 6 | 관련부서 협의 | 해당 시청, 구청 관련부서 및 소방서, 교육청등 | |
| 7 | 용도변경 허가필증 / 신고필증 교부 | 시청, 구청 | 면허세 납부 |
| 8 | 인테리어 공사 및 장애인 편의시설 공사 착수 | 건축주 또는 임차인 | 인테리어 공사 및 장애인 편의시설공사 수반시에만 해당 | |
| 9 | 사용승인 도서 작성 | 건축사사무소 | | 5~10일 |
| 10 | 사용승인 신청서 접수 | 건축사사무소 | |
| 11 | 현장조사 | 시청, 구청 담당자 | -건축과:건축법 적법여부 실사
-사회복지과:장애인편의시설 실사 |
| 12 | 사용승인서 교부 | 시청, 구청 | |
| 13 | 건축물대장 변경 | 시청, 구청 | -잔금 : 용역비의 50% | 1~3일 |
비고
1. 용도변경 면적(전용면적+공용면적)이 100㎡이하인 경우 9번~12번 절차는 생략.
2. 용도변경 완료까지 소요기간
- 용도변경 면적 100㎡미만 : 2주 안팎.
- 용도변경 면적 100㎡이상 : 4주 안팎. 
집짓기 도우미
1.사전조사
1)가장먼저,가족들과 충분한 상의한 다음에 어떤 목적으로 갈 것인지 결정
2)자신의 생활을 고려하여 이주 희망지역을 선정하여 철저한 조사.
3)농가주택을 구입하는것을 원칙으로 하고 만약 농지나 임야 등을 구입할 경우 농지전용
또는 임야전용에 대한 내용을 파악.
4)마지막으로 토지나 건물에 대한 관련서류를 발급받아 검토
농촌주택을 구입할때 이점
1)개인이 주택을 신축할 때 부지매입부터 건축준공까지
전과정이 시간도 많이 걸리고 만만치가 않다.
그런데 기존의 농가주택은 이미 지어져 있기 때문에 농지전용이나
건축등의 절차가 단순해 질 수밖에 없다.
2)저렴한 가격으로 (농촌)주택을 마련할 수 있다.
만약 농지를 구입했다가 그 농지에 집을 짓게 되면 대체조성비를 내야하고
거기에 건축비까지 들지만 농가를 구입하면 개조나 증개축은 물론 부속건물까지 개조해서 사용할수 있다.
3)농가주택은 일단 검증된 땅이다.
주택엔(우선)전기,상하수도 등 기반시설이 돼 있어야 하는데 농가주택은 그런 점에 대해서는
문제없다고 보면된다.
그렇다고 농가주택을 덥석 사 버리면 곤란하다.
농가주택 중 상당수가 주택을 지을 수 있는 대지가 아니라 다른 지목으로 되어 있는 경우가 있고,
또한 주택과 토지의 소유권이 따로 되어 있을 수 있다.
토지대장이나 건축물대장 등을 반드시 발급받아 확인해야함.
2.관련서류확인
1)제일먼저 토지 이용 계획 확인서를 검토해야한다.
이 서류는 사람으로 치면 호적등본이나 주민등록등본과 같다.
2)토지대장이나 임야대장은 주소와 지번,지목,면적,소유주와 하단엔 토지의 등급과
개별공시지가가 표시되어 있다.
3)지적도인데 지적도를 통해 해당지번의 땅모양과 도로와의 연결 관계를 확인할수 있다.
만약에 건축물이 있을 경우 소유권 확인을 위해 건축물대장을 발급받아 확인하면된다.
3.현장확인
지적도를 들고 현장에 가서 검토한 서류와 비교해서 이상이 있는지 없는지 확인하고 도로와 교통여건,주빈동향까지 모두 조사하여야한다.
현장에 가면 꼭 확인해야할 4가지.
1)현장에서 지표상태를 잘 봐야한다.
경사도나 지반의 높낮이와 습도등을 세밀하게 확인하고 경사도가 심하거나 지반이 낮으면 성토나 절토,
그리고 축대를 쌓는 비용이 추가로 들어가기 때문이다.
성토나 옹벽은 가치하락의 요인이니 잘 봐야한다.
2)만약 임야를 구입할 예정이라면 현장에서 입목본수도라고 나무의 분포도를 수치화 한것인데 이 수치가
50% 이상이면 산지전용허가가 잘 나지 않으니 꼭 확인해야한다.
3)경사도가 25도 이상은 산지전용허가를 내주지 않는다고 생각하고,
4)그 지역이 문화재보호구역으로 지정되어 있는지를 알아봐야한다.
자세한 내용은 농어촌 종합 포털 사이트를 참고.
4.농지구입
도시민은 농지를 1,000미터제곱(약300평)까지 구입할 수 있으며
1,000미터제곱 이상 구입시 농지취득자격 증명신청서와
농업경영계획서를 관할 관청에 접수하여 농지 취득자격증원을 발급받아 등기소에 접수하여야 등기가 완료된다.
농지전용이란?
전이나 답,과수원으로 된 농지를 농사 이외의 목적,가령 집을 짓거나 창고,야적장 등으로 사용하기 위해서 토지의 용도를 대지로 바꾸는것
농지법 개정 주요내용은 농지전용 할 때 부담하는 대체 농지조성비가 농지 보존 부담금으로 바뀌며 현재 고시가에서 공시지가의 30%수준으로 부과됨.
또,주말농장용 농지에 신축하는 33미터제곱(10평)이하의 주택에 대한 농지보전 부담금은 50% 감면됨.
농지전용에 필요한 서류는 농지전용허가 신청서,소유권입증서류,지적도가 있다.
이 서류를 가지고 농지관리 위원회에 제출하고 관련 시장군수가 허가하면.
농지보전 부담금을 수납기관에 납부하고 영수증을 허가권자에게 제출하면된다.
중요한것은 농지전용 할 경우 건축가능한 면적만 허가를 받아야 한다는걸 명심해야함.
5.건페육?용적율?
대지라고해서 모두 집을 지을 수 있는건 아니고 대지가 도로에 4m이상 접해있지 않으면 맹지라고 해서 집을 짓지 못한다.
또한 집을 짓는다고 무조건 높고 넓게 지울수는 없다.
건폐율은 1층 면적을
용적율은 전체 면적을 말한다.
6.평면계획
먼저 어디서 부터 시작할지 계획해야함.
핵심은 아무리 설계를 잘하고 시공을 잘해도 계획이 잘못되면 꽝임.
1)농촌으로 가는것에 대해 가족들의 동의
2)예상하는 건축 총 공사비는 얼마인지
3)주택의 용도는 무엇으로 할 것인지
4)방수,화장실등이 가족구성원의 요구에 따라 계획되었는지 등등.
7.설계
건축은 규모에 따라 허가와 신고로 나눈다.
농어촌 종합 정보 포털 사이트에서 무료로 제공해주는 농촌경관주택 표준설계도를 이용.
농촌경관주택 표준 설계도는 인터넷,한국농촌공사 지사,각 시,군에서 무료로 제공되고 있음
이미 건교부에 허가를 받은거라 따로 건축허가를 받을 필요없이 신고만 하면 된다.
만약 표준설계도에서 평면이 마음에 들지 않는다든지,재료마감을 변경하고 싶을 땐
실내외마감,조명기구,방수재료,지붕마감등은 임의로 변경할수 있고 구조도 취향에 따라 선택 가능.
8.견적내기.
견적을 내는 가장 빠른 방법은 농어촌 종합 정보 포털사이트에서 제공하고 있는 개략 공사비 산출은 받아 본다.
9.업체선정
주거용은 200평 이상, 비 주거용은 150평 이상이면 건설업체에 맡겨야한다.
건설업체도일반 건설업체와 전문건설업체 2가지로 나눈다.
일반 건설업체는 보통 종합건설업체라고 하는데 모든 공정을 일괄하여 공사를 하고
전문 건설업체는 공정별로 전문적으로 공사하는 업체다.
1)일반건설업체->전문건설업체->기능공
2)일반건설업체->기능공
3)현장관리자->전문건설업체->기능공
4)건축업자(건설업 면허를 가지고 있지 않은 개인)->기능공
건축에 대한 전문적인 지식이있다면 3,4번
그렇지 않다면 1,2번을 선택하는것이 효울적
10.계약
계약서 구성은 계약서와 도급계약 일반조건,설계서 산출내역서가 있다.
11.공사시작.
공사비는 공사 시작전에 지급하는 방법
공사 진행에 따라 지급하는 방법
끝난후에 지급하는 방법
집을 다 지으면 사용승인을 받아야한다.
사용승인은 건축허가 조건 이행 여부를 확인하는건데 공사 완료일부터 7일 이내 신청해야 한다.
건축신고 사항은 사용승인은 필요없지만.
건축물대장,배치도,평면도는 제출해야한다.
공사완료하고 건축대장 신고 후 30일 이내에 취득세와 등록세 내는것을 잊지말자
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