[스크랩] 부동산 공부 보는법

등기부등본만으론 부족하다
일반적으로 아파트등은 등기부등본정도면 전체적인 부동산 관련 공부에 대한 점검을 마칠 수 있으나 나대지나 건물, 주택등의 경우에는 토지대장, 건축물 관리대장, 지적도, 도시계획 확인원등의 부속 서류를 반드시 발급받아 등기부등본상의 내용과 대조, 확인할 필요가 있다. 등기부등본은 각각의 단위 공부들을 기준으로 종합적인 부동산 관련 정보를 명기해 놓는 것으로 분쟁시 우선시 되는 것은 단위 공부들이기 때문이다.


토지대장에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 성명•주소•주민번호등이 표시된다. 토지대장을 점검하는데 있어 주의할 것은 면적이다. 토지대장의 토지 면적과 등기부등본상의 토지면적이 일치하는 지 반드시 확인 할 필요가 있다. 건축물 관리 대장도 토지 대장이 제공하는 형태로 건물에 관한 정보를 제공한다.


지적도의 경우는 본인이 목적으로 하는 부동산 주위의 지번과 지목들이 표시되므로 부동산의 현재의 상황과 향후 가치를 판단할 수 있는 기초 자료가 될 수 있다. 예를들어 본인이 구입할려고 하는 토지의 가치나 성장성등을 판단 할 때 주변 상황을 함께 고려하여야 하며 그중 가장 기본적이면서도 중요시 되어야 하는 부분이 외부로 부터의 접근성이다. 즉 본인이 구입하려는 부동산이 어떤 형태의 도로와도 연결되어 있지 않다면 실질적인 가치가 그렇지 않은 경우에 비해 매우 평가 절하 될 수 밖에 없을 것이다. 이런 토지를 맹지라고 하며금융권 등의 담보 취득시에도 이런 토지에 대해서는 담보취득 불가 판정을 내리고 있다. 그도 그럴것이 토지를 구입한다면 그 토지에 접근 할 수 있는 방편으로 도로가 필요한데 도로가 없을 경우 남의 땅을 무단으로 도로로 사용할 수 밖에 없을 것이며 만약 그 주인이 자신의 땅을 도로로 사용하는 것을 금할 경우 그 토지는 고립될 수 밖에 없을 것이기 때문이다.
도시계획 확인원은 도시계획시설(저축)여부, 용도지역지구 확인, 개발제한구역 여부, 군사 시설 보호 구역 여부등을 확인 할 수 있으며 축소된 지적도가 그려져 있어 토지의 형태를 파악, 효용가치 여부를 결정하는데 활용할 수 있다. 도시계획 확인원으로 지적도의 확인 사항을 대체 할 수도 있다.

부동산 공부(公簿)만을 믿기에는
부동산 거래에 있어 믿고 싶지만 반드시 다 믿을 수도 없는 것이 공부다. 한국의 등기제도는 형식적 성립요건만 갗추면 다른 조사 없이 서류 심사만으로 등기할 수 있도록 되어 있다. 따라서 등기내용이 사실과 달라서 피해를 입었을 경우 등기 공무원이 실질적인 심사권이 없다는 이유등으로 공신력을 인정하지 않아 구제 받기가 어려운 경우가 대부분이다. 따라서 공부에만 의존 할 것이 아니라 실질적으로 확인 할 수 있는 것들은 일일이 다 확인 할 필요가 있다. 공부 내용외에 등기부등본상의 소유자와 실제 소유자를 확인하는 절차를 거쳐야 함은 물론 공부의 경우에도 철인이 제대로 맞는지 그렇지 않은지등 세세한 부분까지 일일이 체크하는 세심함이 필요할 것이다.

필수체크 사항
첫째, 등기부등본을 통해 소유권자의 실제 여부와 권리 설정등을 확인한다.
둘째, 토지대장,건축물 관리대장등을 통해 등기부등본상의 내용과 일치 하는지 확인한다.
셋쩨, 토지대장/도시계획확인원을 통해 맹지 여부와 개발제한 여부등을 확인한다

출처 : 부동산 은행

글쓴이 : 하이디 원글보기

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